近日，为应对疫情带来的影响，10余个省市发布各类涉及房地产的支持政策。市场上甚至出现了“央行拟放松银行房地产信贷考核”“房地产融资政策可能会放松”等传闻。

    不过，信托业内人士认为，“长期来看，房地产行业整体基调仍然是‘房住不炒’，疫情结束后，随着市场的复苏，行业政策大概率将逐渐回归疫情之前的常态。”

    信托公司一方面要求关注和摸排存量房地产信托项目的流动性风险和到期兑付状况；另一方面要求业务人员“把项目锁定住”，在疫情结束后尽快恢复实地尽调等现场工作，加快推动房地产信托业务上马，“争取抢一波业务”。

    1.一城一策

    据记者不完全统计，近日，包括无锡、上海、天津、南京、浙江在内的10余个省市发布各类涉及房地产的支持政策。

    2月12日，无锡市印发《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》，其中明确列出17条措施，涵盖了缴税延期、贷款支持、长租公寓纾困专项基金补助等方面，支持房地产企业、建筑施工企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难。

    当晚，西安市资源规划局出台了促进经济平稳发展的10条措施，包括分期缴纳土地出让价款、推行网上审批服务等。此外，上海、杭州和浙江省等省市也陆续出台了相关的积极政策扶持房企经营。

    记者梳理发现，各省市地区出台的扶持政策差别较大，具体内容包括延期缴纳土地款、开竣工期限合理延长、放宽预售审批、下调资金监管要求、增加信用贷款额度、延长还款期限、组织线上销售、相关税费减免、降低首付比例、发放购房补贴等。

    从宏观政策来看，2020年货币财政政策出现进一步宽松的空间。早在2月1日，五部委联合发布《关于进一步强化金融支持放控新型冠状病毒肺炎疫情的通知》。记者注意到，截至目前，多个部委出台的政策，概括而言主要包括两方面内容：一是提供金融资金支持以确保社会资金流动性，二是在财政税收方面对疫情影响的个人和企业提供优惠政策。

    而随着货币政策适时调整，宽松预期渐起。市场上传出一些房地产结束调整、全面恢复的声音，也有一些业内人士忆及2003年非典疫情之后的国内楼市走向。

    记者注意到，2月17日晚间，央行有关负责人否认了“中国央行将放松银行房地产信贷考核”的市场传闻，同时称坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。2月19日，央行官网发布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》中，也再次提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

    中诚信托研报分析认为，国家层面的政策客观上部分减缓了房地产企业的压力，但力度有限。各地的楼市扶持政策，是针对疫情防控期间的临时政策，当前政策的重点是疫情防控期内的防风险，短期的救市政策并不可持续。“长期来看，房地产行业整体基调仍然是’房住不炒’，疫情结束后，随着市场的复苏，行业政策大概率将逐渐回归疫情之前的常态。”中诚信托战略研究部总经理和晋予在接受记者采访时表示。

    中融信托创新研发部李红伟则指出，疫情比较严重的地区或会有疫区金融政策支持下的融资机会。合理松绑地方的部分限购限售政策、对符合规定的到期贷款进行顺延等监管政策，以及Reits等融资政策的创新，在当前疫情影响下都将有助于房企的平稳经营，增强企业的信心。

    2.融资“紧箍咒”

    事实上，每年一季度都是房地产融资活跃的时间段。据第三方机构克而瑞监测数据统计，2019年一季度，95家典型房企的融资总额达4631亿元，为2016年以来的最高峰值，同比增长15.6%。

    不过，在2019年5月，房地产融资迎来了史上最严厉的一轮调控。

    一方面，自银保监会发布23号文（即《关于开展“巩固防治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》）之后，针对银行开发贷、房地产信托、海外发债以及地方AMC、短拆过桥、商业保理、金控平台等，监管部门通过下发文件或窗口指导进行了规范，全面封堵违规“输血”房地产。

    另一方面，银保监会严控房地产类贷款投放规模。其中包括，各家信托公司的房地产信托规模不能超过2019年6月30日的规模，银行房地产开发贷规模控制在2019年3月底的水平等。

    据银保监会副主席黄洪在2020年1月13日新闻发布会上所透露的信息，2019年银保监会严厉查处银行保险资金违规流入房地产领域，房地产贷款增速同比下降3.3个百分点。

    融资渠道收紧，销售回款乏力。自2019年以来，众多房企的两大命脉同时被掐。而疫情影响之下，房企本来计划抢抓的一季度融资窗口期和可能的楼市“小阳春”也被打断。

    某大型信托公司熟悉房地产信托业务的人士指出，“按照以往的节奏，1～2月的销售收入主要用于偿还2月到期的债务和安排后续买地资金。同时，一季度也是各家房企的融资窗口期，现在节奏都被打乱了。”

    民生银行研究院研究员郭晓蓓在接受记者采访时表示，2019年以来，房企融资形势偏紧，房企重点依靠加快销售回款节奏缓解资金压力。当前，销售回款渠道受阻，企业偿债压力更加凸显，资金链更加紧张，房企开发投资意愿与能力将下降。

    记者注意到，恒大集团、碧桂园、华夏幸福等大型房企纷纷推出线上售楼、购房优惠等措施。恒大发布通知称，从2月18日到2月底期间，全国在售住宅楼盘7.5折优惠。

    “能否加快资金回笼，最终还是要看市场需求和市场反应。”南方地区某大型房企内部人士告诉记者，“目前大部分公司确实面临着现金流吃紧的状况，如果不能加速资金回笼，后续很多债务的偿还、理财产品的兑付可能会出问题。”上述受访房企人士还透露，其所在公司以往前两个月的销售收入约占全年的10%左右。

    某商业股份制银行广州分行人士近日向记者透露，“目前对房地产企业能做到的是不抽贷不断贷、贷款本金展期，但由于房地产调控政策，新增的贷款申请还是难以获批。”此外，据记者从券商投行资深人士处了解到，在当前房地产金融调控政策之下，房企发债融资的难度不小。

    Wind数据显示，2020年1月份，房企海外债发行达43只，发行规模为125亿美元，同比增加73.8%，环比增加404.34%。值得注意的是，1月份房企海外债的平均发行期限为5.1年，最长达12年；平均发行利率为8.15%，环比上升84BP，主流房企融资成本在6%～15%之间。

    房地产信托方面，中国信托业协会数据显示，截至2019年3季度末，信托资金余额投向房地产的存量规模达2.78万亿元，占到全部信托规模的15%。根据用益信托研究院统计数据，从季度走势来看，2019年3季度成立规模比2季度减少619.73亿元，4季度比3季度减少106.3亿元。

    2020年以来，1月份房地产信托募集资金392.50亿元，环比下滑45.90%。春节后开工的第一周（2月3日～2月9日）和第二周（2月10日～2月16日），房地产信托的募集规模分别为5.56亿元和9.18亿元，合计仅为14.74亿元。

    3.房地产信托风险

    “部分房企可能存在流动性风险。”某中型信托公司房地产信托业务负责人认为，信托公司接下来开展房地产信托业务，应该要更加谨慎，特别是负债率、抵押率高的中小型房企。

    “华东地区某家房企的项目快到期了，但暂时还没有足够的资金偿付本息。”某房地产信托业务经理向记者透露，“我们正在和投资者沟通延期兑付的方案，融资方愿意再增加100个基点作为利息补偿。”

    值得注意的是，在融资难和销售难双重“紧箍咒”之下，2020年房企即将迎来偿债高峰。据华泰证券统计显示，2020年、2021年和2022年，房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。

    “摸排存量业务的流动性、调研融资客户的现金流、用款计划和资产变现能力，这是我们目前要求做的事情。”上述房地产信托业务负责人还透露，公司对于疫情较为严重的地区，正在逐步落实项目还款来源，制定相应的风险应对预案，积极和投资者沟通进展。

    北京某信托公司一位高管指出，从风险防范的角度来说，当下信托公司主要需关注几个方面，包括即将到期项目的流动性风险，交易对手和担保方的现金流情况，融资方的再融资规模，以及信托公司自身的流动性压力。

    上述信托高管人士还表示，“短期而言，信托公司自身的流动性化解风险非常重要。此外，针对短期内出现流动性风险的交易对手，要积极采取一些措施，比如追加担保措施，寻求并购或股权合作的可能性等。”

    然而，危中亦有机。“房地产融资需求很大，融资难意味着成本的增加，这对信托公司而言并不一定是坏事。”某信托公司总经理告诉记者，“举个例子，2019年通道业务压降力度很大。监管可能压缩20%的规模，但通道需求大，实际收费翻了5倍、8倍。有的信托公司做通道业务和类通道业务赚翻了。”

    李红伟在2月20日发布的研报中也指出，1月份的下降主要反映的是春节假期的季节性影响，疫情对房地产信托的影响将主要集中在2、3月份。房地产融资市场的真实需求仍然存在。

    尽管由于无法实地尽调导致部分项目难以推进，中部地区某信托公司地产业务负责人告诉记者，“我对业务团队的要求是把工作做在前面。通过线上或电话沟通与客户洽谈好，把项目锁定住，把数据和财报这些部分都先做好，能出差就马上去做现场尽调，项目赶快上马。”

    此外，中诚信托日前在一份研报中关注了房地产信托业务的市场机遇：首先是疫情结束后房地产市场的反弹机遇，预计除传统房地产市场有一定反弹外，与基建相关的旧城改造、城市更新力度将加大。其次是市场调整中的投资并购机遇以及结构优化中的资产证券化机遇，比如基于应收账款、商业地产等的证券化融资业务。