随着公募FOF产品陆续推出，如何降低投资标的之间的相关性，以有效地分散FOF产品运行时的风险成为众基金管理人面对的共同问题。股市债市之外，REITs作为一种另类投资资产进入了公众的视野，按照资产配置多元化的思路，公募REITs的适时推出已经十分必要。

近年来，无论是监管部门还是基金管理人都从未停止过对公募REITs的探索，海外REITs产品的成熟运行也给我们提供了丰富的经验。记者注意到，泰达宏利基金的外方股东宏利资管在海外市场已经具备多年管理公募FOF和REITs产品的成熟经验，对于我国公募REITs市场的思考和探索，先进且坚实。

近日，记者走进泰达宏利基金，独家专访了泰达宏利基金总经理刘建。在访谈过程中，刘建表示，在房地产政策的精准调控下，房价在未来几年出现大幅上涨的可能性已经不大，但是租金的上涨几乎能够确定，“REITs市场的开发也能够推动不动产行业产业升级，势必会为资产配置的多元选择开辟新蓝海。”

全球REITs市值1.8万亿美元

我国公募REITs在积极探索

REITs，是“房地产投资信托基金”的简称，它是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金、由专门投资机构进行房地产投资经营管理、并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。海外运行的经验来看，其收益主要来源于租金收入和房地产升值，大多数REITs是以公募基金作为发行载体。

截至2016年年底，在美国市场上的成熟REITs约有220只，涉及商业办公、住宅公寓、酒店、仓储、医院等多种类型的不动产，总市值规模约为1.02万亿美元，全球市场REITs市值达1.8万亿美元。就亚洲市场而言，截至2016年三季度末，亚洲市场上活跃着141只REITs，总市值2096亿美元，其中近95%的体量来源于中国香港、日本和新加坡市场。

我国目前尚未推出海外成熟资本市场的公募REITs产品，但监管部门和各市场主体在对REITs的探索上却从未停止。目前，在我国现有监管法律框架下推出了在功能上与成熟市场上的标准REITs具有一定相似性的“类REITs”产品：如在中国香港上市的越秀REITs、私募市场上的中信启航REITs以及公募市场上的鹏华前海万科REITs。

对于REITs该如何定位，刘建表示应该把其看做是长期的大类资产配置工具。刘建谈到：“公募REITs可以为房地产行业带来长期投资者和机构投资者，有助于房地产企业落实去杠杆去库存的要求；另外，通过公募REITs的公共化和流动性，也将大大活跃房地产市场和证券市场；对投资者而言，公募REITs为投资者提供长期稳定的资产配置工具，便于大众投资者配置房地产的金融资产，减少对住宅物业的过度投机。”

推出公募REITs十分迫切

目前面临“四大难题”

从国际经验来看，以公募基金作为发行载体的REITs产品，不仅有助于提升房地产的透明度，为房地产资产的提供流动性，也具有实现重要的经济目标。刘建对记者表示，公募REITs市场前景广阔，在推动金融市场供给侧改革、提升金融服务实体经济的效率、促进房地产行业健康发展、提高金融产品供给质量等方面具有重要的价值和意义。

中国迎来了大资管时代，产品同质化逐渐成为资管行业面临的重要问题之一。“REITs作为一种高比例分红、高收益高风险的长期投资工具，一经推出即是高度成熟的金融产品。REITs与其他金融资产的关联性较低，也为我国投资者在资产配置多元化的选择上提供了新思路。”刘建说道。

从成熟市场的经验来看，公募REITs的推出往往是在经济环境表现不佳时，以此来激发市场活力。刘建对此分析称：“我国的房地产市场已经在全球排名第一，在房地产政策的精准调控下，房价在未来几年出现大幅上涨的可能性已经不大，未来更多的价值是在盘活存量上，说的直白一些，近50万亿元的资产在"睡觉"，是一件很可惜的事情。”

但是，目前我国还未推出标准化的REITs产品，主要是因为还面临着四个难以解决的难题：首先，缺乏对REITs的正确认识，市场上仍有“REITs是为不动产业加杠杆的融资工具”等认知误区。

其次，缺少针对REITs的法律定位和法规框架，目前发行的类REITs产品在投资期限、投资范围、收入来源、负责限制、信息披露、关联交易、分配方式等诸多方面仍没有统一制度规范。

再次，现有税收环境约束REITs的发展，REITs发展较为成熟的市场均为REITs产品设计了税收优惠方案，但是目前我国还没有专门针对REITs产品的法律框架，REITs产品相较其他非不动产投资基金存在一定的税收劣势。

最后，REITs市场的相关基本条件不成熟，中国不动产高速发展，不动产行业短期积累了巨大体量，但是相关的金融发展却相对滞后。

泰达宏利基金

愿当FOF和REITs先行军

记者了解到，泰达宏利基金的外方股东宏利资管在REITs方面也已经有比较丰富的经验，在2016年的5月份，其管理的REITs产品在新加坡交易所上市，目前已经成为该REITs市场的三巨头之一。截止到2017年10月份，该产品在成立以来的总回报率达到27.3%。

刘建介绍称，宏利金融集团在全球不动产投资的项目已经涉足广泛，全世界所有种植蔓越莓的农地有70%是由宏利集团直接管理，华盛顿州苹果产量的一半以上都是在宏利金融集团的管理之下产出，宏利金融集团也是全球机构投资者中最大的林地管理者。在全球不动产投资的金额已经超过400亿美元，亚洲市场目前仅有17亿美元。

17亿美元的规模，相对400亿美元的总量来说占比并不算高。对此，刘建解释道，17亿美金，其实有70%比例的资产均是在过去三年间进行的投资，这也体现出在近几年宏利金融集团对于亚太不动产市场特别看好，持续加大对亚太地区不动产的投资。

近几年在亚太市场上的发力，刘建在接受记者采访时也表达了其看法：经济成长，2008年之后，亚洲一直是全球经济增长的领头羊；货币政策，因为量化宽松，欧洲美国现在都面临着利率正常化压力比较大的阶段，但是亚洲地区相对来讲压力比较小；从cap rate角度来看，不管是从趋势还是从收益率的利差来看，亚洲地区都具有相当好的吸引力；人口的结构，亚洲的人口的增长速度较快，中产阶级快速的崛起，需求也相应抬升。

“坚持做对的事情，做时间的朋友”，这是做投资最经典的格言。刘建表示，泰达宏利基金在未来公司的战略规划中已经把养老FOF和公募REITs放在极为重要的地位，他谈到：“对于养老FOF，从海外经验来看，公募基金的发展到成熟阶段， FOF产品或养老产品的占比已经能够达到一半以上，考虑到未来我国经济环境的变化、我国税收政策变化、我国未来公募基金行业的发展，我们在近两年率先布局了FOF产品。”

FOF和REITs市场前景广阔，但在刚刚推出之际还需疏通诸多障碍，其中最为严峻的便是投资者教育。刘建回忆称，在公募基金刚开始发行股票型基金时也经历过这个阶段，经历了几年投资者教育工作后，投资者才了解到股票型基金和一般的银行理财之间的差别。

访谈进行到最后，刘建信心满满：“我们在发行养老FOF的过程中，也组织了170多场的投资者教育活动，投资者教育工作实际上是为了公募基金行业，而不是单纯为了我们自己。养老FOF刚刚起步，REITs尚未推出，投资者教育工作任重道远，但是我相信整个行业都会认真做这件事情，而泰达宏利基金愿意担当公募FOF和REITs的先行军。”