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新一轮房改来了,有何影响?

发布时间:2023-11-03 16:56:47   浏览数:10  

这次房改要彻底抛弃香港模式,对标新加坡模式,也就是商品房归商品房,保障房归保障房。新加坡模式最大的优势就是将高房价与居住需求剥离开!之前,房地产行业究竟该怎么走,房地产的支柱地位是不是要保持,房子的金融属性要不要剥离,如何剥离,都成为普遍关注的话题,现在,一直政策下发到个地方,各种问题终于有了答案。


一、新一轮“房改”来了


8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件(国发【2023】14号文,以下简称“14号文”),近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构该文件由国务院于9月1日正式印发,要求住建部会同发改委、财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等多部门配合协调。这意味着新一轮的房改真的来了,这个政策事关每一个有房没房的居民。


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“14号文”明确了两件事情,一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求」。有人说“刚需”二字不见了,其实文件未提及刚需,但句句都是解决刚需,保障性住房就是在解决刚需问题。


这次文件的下发,说明我国新房改正式开始发力,「双轨制」落地形成


一条轨,是保障房体系由政府主导,加大保障性住房建设和供给,“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗”。满足社会保障和基本福利。属于民生的部分,价格和销售渠道都有管制。


一条轨,是商品房体系由市场决定,推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。主要满足改善需求。属于纯粹的商品,只要符合市场规律,供应和价格都可以放开。


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最重要的是,这次的文件在「保障房体系」和「商品房体系」之间,划出了一条清晰的界限。两者之间泾渭分明,彼此独立,不能互相流通同时文件也明确了此次新房改的实施城市,“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践,具备条件的城市要加快推进,暂不具备条件的要做好政策和项目储备。”


按照国务院第七次全国人口普查的结果,城区人口超过300万的城市共35个,分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。


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二、新的住房体系正式确立,严格执行


之前各省市也存在保障性住房,但由于规则不明确或执行不够严格,保障房混于商品房之中被正常交易,这导致利用保障房套利的情况出现,同时也使得保障房失去了社会保障功能。


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此次新房改为解决以上问题明确了相关规定,①保障性住房严格实施封闭管理,不得上市交易。“14号文件”明确规定,工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的,由各地政府按规定予以回购。②保障用地供给采取划拨方式,按保本微利原则配售。保障房以划拨方式供应土地,仅支付相应的土地成本。这会大大降低房产开发成本,从而让保障房价格,远远低于市场商品房价格。


除此之外,还可以通过三种方式来扩充土地来源,增加保障房的供给量。一是充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等。二是“非居改保”,利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地,变更土地用途,却不用补缴土地价款。三是对于商品房库存大的城市,可以适当改建或收购存量商品房用作保障房,减少重复建设浪费。


三、对未来影响


人才流动方面。在大中型城市吸引人才的各项政策中,保障性住房是最诱人的惠民政策,解决了房子问题年轻人压力减少一大半,从而可以进一步解决结婚生育问题,可以说,房子是根本。这35个常驻人口大于300万的城市,基本就是在宣告,未来的产业机会和人才储备会往哪里集聚。

 

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房企经营方面。未来开发商必须对高端客群居住需求进行深入研究。改革后的新的商品房市场,将不再有限制。高端客户被压制的所有居住需求,都有爆发的市场潜力。国外出现过的豪宅产品形态,都有再做一遍的空间。房企需要打开思路,去探索新的居住可能性;也可以探究在没有需求之前帮助客户发现自己的潜在需求,甚至创造新的需求。


现有房主。如果房子所处位置不是很好,面积在90平米以下的房子会受到较大影响。因为随着国家加大对保障性住房的建设,每年价格低廉的公租房和保障房不断上市,原来90平米以下的二手房出租租金优势也不再明显,也会有大量房主地价抛售房屋以缓解贷款压力。


此次房改是一次新的机遇,也是新的挑战,保障性住房的具体实施中是否会遇到更具体的问题,如何解决;商品房的价格是否能完全遵循市场的定价规律等等。虽然问题会有,但决心我们也有目共睹。相信房子的双轨制能切实解决问题,同时给我们的市场带来更多活力。


  图片来源:网络(侵删)

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