这次房改要彻底抛弃香港模式，对标新加坡模式，也就是商品房归商品房，保障房归保障房。新加坡模式最大的优势就是将高房价与居住需求剥离开！之前，房地产行业究竟该怎么走，房地产的支柱地位是不是要保持，房子的金融属性要不要剥离，如何剥离，都成为普遍关注的话题，现在，一直政策下发到个地方，各种问题终于有了答案。

一、新一轮“房改”来了

8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。该文件由国务院于9月1日正式印发，要求住建部会同发改委、财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等多部门配合协调。这意味着新一轮的房改真的来了，这个政策事关每一个有房没房的居民。

“14号文”明确了两件事情，一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求」。有人说“刚需”二字不见了，其实文件未提及刚需，但句句都是解决刚需，保障性住房就是在解决刚需问题。

这次文件的下发，说明我国新房改正式开始发力，「双轨制」落地形成。

一条轨，是保障房体系。由政府主导，加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”。满足社会保障和基本福利。属于民生的部分，价格和销售渠道都有管制。

一条轨，是商品房体系。由市场决定，推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。主要满足改善需求。属于纯粹的商品，只要符合市场规律，供应和价格都可以放开。

最重要的是，这次的文件在「保障房体系」和「商品房体系」之间，划出了一条清晰的界限。两者之间泾渭分明，彼此独立，不能互相流通。同时文件也明确了此次新房改的实施城市，“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。”

按照国务院第七次全国人口普查的结果，城区人口超过300万的城市共35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

二、新的住房体系正式确立，严格执行

之前各省市也存在保障性住房，但由于规则不明确或执行不够严格，保障房混于商品房之中被正常交易，这导致利用保障房套利的情况出现，同时也使得保障房失去了社会保障功能。

此次新房改为解决以上问题明确了相关规定，①保障性住房严格实施封闭管理，不得上市交易。“14号文件”明确规定，工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。②保障用地供给采取划拨方式，按保本微利原则配售。保障房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。这会大大降低房产开发成本，从而让保障房价格，远远低于市场商品房价格。

除此之外，还可以通过三种方式来扩充土地来源，增加保障房的供给量。一是充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等。二是“非居改保”，利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地，变更土地用途，却不用补缴土地价款。三是对于商品房库存大的城市，可以适当改建或收购存量商品房用作保障房，减少重复建设浪费。

三、对未来影响

人才流动方面。在大中型城市吸引人才的各项政策中，保障性住房是最诱人的惠民政策，解决了房子问题年轻人压力减少一大半，从而可以进一步解决结婚生育问题，可以说，房子是根本。这35个常驻人口大于300万的城市，基本就是在宣告，未来的产业机会和人才储备会往哪里集聚。

房企经营方面。未来开发商必须对高端客群居住需求进行深入研究。改革后的新的商品房市场，将不再有限制。高端客户被压制的所有居住需求，都有爆发的市场潜力。国外出现过的豪宅产品形态，都有再做一遍的空间。房企需要打开思路，去探索新的居住可能性；也可以探究在没有需求之前帮助客户发现自己的潜在需求，甚至创造新的需求。

现有房主。如果房子所处位置不是很好，面积在90平米以下的房子会受到较大影响。因为随着国家加大对保障性住房的建设，每年价格低廉的公租房和保障房不断上市，原来90平米以下的二手房出租租金优势也不再明显，也会有大量房主地价抛售房屋以缓解贷款压力。

此次房改是一次新的机遇，也是新的挑战，保障性住房的具体实施中是否会遇到更具体的问题，如何解决；商品房的价格是否能完全遵循市场的定价规律等等。虽然问题会有，但决心我们也有目共睹。相信房子的双轨制能切实解决问题，同时给我们的市场带来更多活力。

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